89.因排水导致农村相邻不动产受到损害的，应否承担赔偿责任？

答：相邻不动产之间应当对排水提供便利，排水应当尊重自然流向，利用相邻不动产排水的，但同时应当注意尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。农村相邻不动产之间的排水问题，应当根据建筑物建设的时间确定提供便利的义务，在后建设的应考虑在先建设的排水问题，如果在后建设的建筑物阻挡了在先建设的建筑物的排水，在建设时未能为先前建设的建筑物提供必要的排水通道的，在先建设的建筑物的正常排水导致的在后建设的建筑物受损的，不承担责任；如果在后建设的建筑后需要在先建设的建筑物提供必要的排水便利，在先建设的未能提供，在后建设的建筑物正常排水导致的在先建设的建筑物受损的，不承担责任。法律依据：《民法典》第二百九十条不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。第二百九十六条不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。

90.杂物堆积、私搭乱建导致农村相邻不动产排水障碍，形成积水或排水流向改变造成财产损害，应否承担赔偿责任？

答：应当承担赔偿责任。排水应当尊重自然流向，杂物堆积、私搭乱建影响相邻不动产的排水，又未能合理解决的，造成的损失，应当由堆积杂物、私搭乱建的人根据其过错程度相应承担责任，同时还需综合考虑不可抗力因素对最终损害结果的影响程度。法律依据《民法典》第二百三十六条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第二百三十七条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以依法请求修理、重作、更换或者恢复原状。第二百三十八条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。

91.因洪涝灾害造成小区内部排水管道破裂、排水管道堵塞造成相邻不动产、财产损害，责任由谁承担？

答：应当区分排水管道破裂、排水管道堵塞的原因。如果系普通暴雨，物业公司（或其他管理人，下同）对于小区公共设施设备的安全、正常使用负有检查、维修和管理的义务和责任，物业公司未尽到相应的义务，则应对此承担赔偿责任；如果洪涝灾害被认定为不可抗力，洪水导致管道承受的过水量、泥沙杂物等超出了设计施工荷载量导致的管道破裂、堵塞，从而引起的他人权利受损，则无需承担责任，但如涉及物业公司未尽到相应义务加重损失的，则根据其过错程度承担相应责任。法律依据：《民法典》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。第一千一百六十五条行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。

92.阳台、露台积水导致相邻不动产渗水、漏水，责任主体如何认定，损失如何承担？

答：如阳台、露台均属于专有部分，根据《民法典》的规定，不动产的相邻各方，应当按照方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系。如相邻一方未尽安全注意义务，如未关好门窗等；或未及时采取补救措施，未及时清理排水等，则对另一方房屋的渗水、漏水存在过错，应对另一方的损失承担相应的民事赔偿责任。但如相邻一方已充分尽到安全注意义务，仍出现另一方的渗水、漏水，则不排除是房屋本身质量问题引发的，对于房屋质量问题引发的，在质保期内的开发商应承担相应的损失赔偿责任。对于各方均无过错的，因强暴雨引发的阳台、露台积水导致相邻不动产渗水、漏水的，应按照公平原则由相邻方合理分担责任；同时还需综合考虑不可抗力因素对最终损害结果的影响程度确定各方需承担的责任。法律依据：《民法典》第二百七十二条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第二百八十八条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。第二百九十六条不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。第一千一百八十六条受害人和行为人对损害的发生都没有过错的，依照法律的规定由双方分担损失。

93.因洪涝灾害导致阳台、露台物品坠落，导致人员伤亡、财产损失如何承担？

答：《民法典》的规定，受暴雨、台风天气影响，如果房屋的所有人、使用人、管理人、承租人（实际控制方）等没有证据证明其将阳台、露台上的花盆等物品搬离窗台或者未关好门窗，导致物品坠落引发他人人身伤害、财产损失的，则会因存在上述过错而对损害后果承担相应的法律责任；当然，如果通常情况下不会坠落，确系因洪涝灾害等不可抗力导致坠落发生的，则需根据各方过错情况最终确定。经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。法律依据：《民法典》第一千二百五十三条建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。第一千二百五十四条禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。发生本条第一款规定的情形的，公安等机关应当依法及时调查，查清责任人。

94.防洪抗洪需要拆除、损毁合法建筑物、构筑物，损失如何承担？

答：对于在紧急防汛期内因防汛抗洪需要拆除的违法建筑物、构筑物，该拆除行为本身不存在违法情形。根据《防洪法》第四十二条第一款至规定，如该拆除违法建筑物、构筑物系河道、湖泊范围内阻碍行洪的障碍物，逾期未自行拆除由防汛指挥部强行拆除的，费用由设障者即违法建筑物、构筑物建设者承担。参照《防洪法》相关规定，对于在河道、湖泊范围内阻碍行洪的障碍物拆除不应对其违法建筑物的损失进行补偿。法律依据：《防洪法》第四十二条对河道、湖泊范围内阻碍行洪的障碍物，按照谁设障、谁清除的原则，由防汛指挥机构责令限期清除；逾期不清除的，由防汛指挥机构组织强行清除，所需费用由设障者承担。在紧急防汛期，国家防汛指挥机构或者其授权的流域、省、自治区、直辖市防汛指挥机构有权对壅水、阻水严重的桥梁、引道、码头和其他跨河工程设施作出紧急处置。

95.防洪抗洪需要拆除、损毁违法建筑物、构筑物，损失如何承担？

答：对于在紧急防汛期内因防汛抗洪需要拆除的违法建筑物、构筑物，该拆除行为本身不存在违法情形。根据《防洪法》第四十二条第一款至规定，如该拆除违法建筑物、构筑物系河道、湖泊范围内阻碍行洪的障碍物，逾期未自行拆除由防汛指挥部强行拆除的，费用由设障者即违法建筑物、构筑物建设者承担。参照《防洪法》相关规定，对于在河道、湖泊范围内阻碍行洪的障碍物拆除不应对其违法建筑物的损失进行补偿。但如该违法建筑物、构筑物不属于河道、湖泊范围内阻碍行洪的障碍物，在拆除行为本身合法的前提下，可结合其拆除前的实际建造成本等予以适当补偿。法律依据：《防洪法》第四十二条对河道、湖泊范围内阻碍行洪的障碍物，按照谁设障、谁清除的原则，由防汛指挥机构责令限期清除；逾期不清除的，由防汛指挥机构组织强行清除，所需费用由设障者承担。在紧急防汛期，国家防汛指挥机构或者其授权的流域、省、自治区、直辖市防汛指挥机构有权对壅水、阻水严重的桥梁、引道、码头和其他跨河工程设施作出紧急处置。

96.救援需要对占用救援通道车辆挪动而造成的损失如何承担？

答：救援人员在救援过程中为了防止险情进一步扩大、保护公共的权益而损害部分的权益的行为属于法律上的紧急避险，只要紧急避险在合理的范围内，应由占用救援通道人员承担责任，救援人员无需承担民事责任，但在车辆挪动过程中应当尽到谨慎义务，避免不应有的损害。若险情是自然原因引起，如车辆被洪水冲至救援通道，车辆所有人则可以向因紧急避险受益人主张适当的补偿。车辆所有人为躲避洪水临时占用疏散通道、安全出口、消防车通道等，应在防汛救灾需要时及时驶离；因故障无法驶离的，相关损失责任适用前述紧急避险情形。法律依据：《民法典》第一百八十二条：因紧急避险造成损害的，由引起险情发生的人承担民事责任。危险由自然原因引起的，紧急避险人不承担民事责任，可以给予适当补偿。紧急避险采取措施不当或者超过必要的限度，造成不应有的损害的，紧急避险人应当承担适当的民事责任。第一百八十四条因自愿实施紧急救助行为造成受助人损害的，救助人不承担民事责任。《消防法》第二十八条规定：任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。

97.开发企业、物业公司、业主支出的救援费用如何承担？

答：根据物业服务管理合同约定，物业公司对物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备负有物业管理职责，对于汛期防汛物资配备的种类及数量应根据各项目实际情况配置，因此产生的费用属于物业管理支出。开发企业、业主为保护公共利益、他人利益支出的救援费用，受益人可给予适当补偿。法律依据：《民法典》第一百八十三条因保护他人民事权益使自己受到损害的，由侵权人承担民事责任，受益人可以给予适当补偿。没有侵权人、侵权人逃逸或者无力承担民事责任，受害人请求补偿的，受益人应当给予适当补偿。《物业管理条例》第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十六条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。《物业服务收费管理办法》第十一条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;3、物业管理区域清洁卫生费用;4、物业管理区域绿化养护费用;5、物业管理区域秩序维护费用;6、办公费用;7、物业管理企业固定资产折旧;8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;9、经业主同意的其他费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

98.因洪涝灾害导致地面沉降，影响房屋结构安全，维修义务及费用如何承担？

答：地基基础和主体结构工程的最低保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限，对于地面沉降影响房屋结构安全的，只要该建筑还在合理使用年限之内，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知，施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，予以保修、维修；当然如最终确定沉降原因完全是由不可抗力造成，所有权人或其他权利人聘请其他有资质的第三方进行设计、施工的，法律亦不禁止。因本次洪涝灾害构成不可抗力，若地面沉降并非由于施工单位原因导致，应当由所有权人或其他权利人承担相应费用。总之需根据地面沉降的真实原因，如是否处于积水区、是否处于泄洪区等等，综合各方面过错综合考量，最终确认责任承担。法律依据：《房屋建筑工程质量保修办法》第六条建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等，双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。第七条在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：一、地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；二、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；三、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；四、电气系统、给排水管道、设备安装为2年；五、装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。第八条房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。第九条房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。第十条发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告，由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督。第十一条保修完成后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案。第十二条施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。第十三条保修费用由质量缺陷的责任方承担。第十四条在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。第十五条因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。

99.因洪涝灾害导致屋顶漏雨，维修义务及费用如何承担？

答：根据《房屋建筑工程质量保修办法》规定，屋面防水的质保期为五年，如果发生在质保期内，应该由建设单位承担修复费用。超过质保期后漏水，因楼顶属于公共部位，根据《民法典》规定，应由本单元所有业主共同承担维修费用。根据《住宅专项维修资金管理办法》，可由物业管理服务企业申请使用住宅专项维修资金，用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。因本次洪涝灾害构成不可抗力，若屋顶漏水并非由于施工单位原因导致，应当由所有权人或其他权利人承担相应费用。总之需根据的屋顶漏雨真实原因，综合各方面过错综合考量，最终确认责任承担。法律依据：《民法典》第二百七十一条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《住宅专项维修资金管理办法》第十八条住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

100.因洪涝灾害导致外墙墙皮脱落，导致人员伤亡.物业公司是否担责？

答：物业公司如果已经尽到安全保障义务，确因暴雨原因浸水导致外墙脱落不可避免的，属于不可抗力，物业公司不承担责任。同时根据《民法典》第一千二百五十三条的规定，若外墙墙皮在暴雨来临前已存在脱落风险，且物业公司如无证据证明自己没有过错已经尽责的，应当根据其过错程度承担相应侵权责任。法律依据：《民法典》第一千二百五十三条建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。《物业管理条例》第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

101.建筑物排水系统设计、建设问题导致地下车库被淹，开发企业、物业公司如何承担责任？

答：确因排水设计及建筑本身问题导致的地下车库被淹，则开发企业及设计单位应承担连带赔偿责任。当然如存在特大暴雨等不可抗力因素，最终的责任承担需要结合各方面因素综合考量。如排水设计及建筑物本身没有问题，短时间的特大暴雨属于突发事件，如物业已采取相应措施，相应损失不应由开发企业和物业公司承担。法律依据：《民法典》第一千一百六十五条行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

102.小区内地面塌陷造成的人员伤亡、车辆、财产损失，开发企业、物业公司如何承担责任？

答：小区地面塌陷的，由建设单位与施工单位承担连带责任。如因物业管理的问题导致塌陷造成损害的，由物业公司承担。如小区地面不存在质量问题，物业公司尽到安全保障义务，确因暴雨原因浸水导致地面塌陷不可避免的，属于不可抗力的，开发企业、物业公司不承担责任。需根据小区内地面坍塌形成的真正原因，综合各方面过错确定最终的责任承担。法律依据：《民法典》第一千二百五十二条建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷造成他人损害的，由建设单位与施工单位承担连带责任，但是建设单位与施工单位能够证明不存在质量缺陷的除外。建设单位、施工单位赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。因所有人、管理人、使用人或者第三人的原因，建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷造成他人损害的，由所有人、管理人、使用人或者第三人承担侵权责任。

103.景观工程、监控、路灯等公共设施因洪涝灾害需要维修、更换，开发企业、物业公司如何承担责任？

答：对未交付的小区，公共设施因洪涝灾害需要维修、更换的，开发企业承担相应责任，以符合交付条件。对已交付的小区，开发企业已向物业公司进行移交，公共设施的维护主体为物业公司。业主与物业公司签订的《物业服务合同》有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定；符合条件能够启动维修基金的，应及时启动维修基金进行修复。法律依据：《民法典》第二百八十三条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

104.一楼附赠院子浸水导致地面下沉或天窗破损、渗漏导致地下室内浸水，开发企业、物业公司如何承担责任？

答：一楼附赠院子属于业主单独使用并管理，首先要看工程是否存在质量问题，是否符合质量标准以及相关行业标准，如果工程质量存在问题且在质保期内的，应由开发企业承担责任。因存在特大暴雨等不可抗力因素，最终责任承担应综合考量。物业公司在其管理服务范围内应尽到安全保障义务、采取妥善应急措施，否则应根据其过错大小承担相应的责任。法律依据：《民法典》第一千二百五十二条建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷造成他人损害的，由建设单位与施工单位承担连带责任，但是建设单位与施工单位能够证明不存在质量缺陷的除外。建设单位、施工单位赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。因所有人、管理人、使用人或者第三人的原因，建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷造成他人损害的，由所有人、管理人、使用人或者第三人承担侵权责任。《物业管理条例》第四十六条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

105.因洪涝灾害漫灌下沉式院落，开发企、物业公司如何承担责任？

答：下沉式院落是一种有别于普通设计的房屋结构，开发企业在设计施工时应充分考虑防水防雨。下沉式院落由业主独立管理使用，物业公司原则上不负有管理责任，不对因此产生的损失承担责任。当然，如果有证据证明开发企业当时设计施工时就存在相应缺陷，或物业管理公司未尽到相应管理责任的（如未及时清理导致的外围积水倒灌等），开发企业、物业公司应当在其过错范围之内承担起相应的责任。

106.地面充电车棚、充电桩、直饮水饮水机泡水、短路维修责任如何界定，费用如何承担？

答：首先界定设备的所有权。如充电车棚、直饮机、饮水机等利用物管范围内公共区域进行经营的，厂家一般不转移所有权，即所有权人为厂家；如果系物业投资建设供全体业主使用的设施，则依据物业服务合同等书面约定确定设备的所有权。充电桩，可分为业主自用和小区共用，一般在合同中均约定充电桩所有权人。所有权人承担上述设备的风险责任，并有义务确保设备不存在安全隐患；物业公司如果提供管理服务的，则结合是否违反合同约定及管理义务、是否存在管理过错等判断是否应承担相应的赔偿责任。当然如存在特大暴雨等不可抗力因素，最终的责任承担需要结合各方面因素综合考量。属于小区业主共有的设施，物业公司进行维修的，应将维修情况及费用及时向业主公示。

107.因洪涝灾害导致地下室、储藏室、地下车库浸水，开发企业、物业公司如何承担责任？

答：因本次洪涝灾害降雨量极为罕见，日最高降雨量达到622毫米以上，远高于“特大暴雨”的250毫米标准，符合不可抗力的三个要件，即不能预见、不能避免、不能克服。针对地下室、储藏室、地下车库浸水的情况，如浸水、雨水倒灌等的原因系周边市政管网不能排泄如此大雨量所致，则开发企业、物业公司可援引不可抗力条款主张免除责任。当然不可抗力并不必然导致开发企业，物业公司完全免责，开发企业、物业公司未尽到必要的管理义务的，应当在其过错范围内承担相应责任。如浸水、雨水倒灌等系设计缺陷或质量缺陷导致，则开发企业赔偿后，有权向设计单位、施工单位进行追偿。

108.因洪涝灾害导致公用电力、供水、通讯等设施受损，维修责任主体如何界定？

答：根据《电力供应与使用条例》第十七条，公用供电设施建成投产后，由供电单位统一维护管理。经电力管理部门批准，供电企业可以使用、改造、扩建该供电设施。共用供电设施的维护管理，由产权单位协商确定，产权单位可自行维护管理，也可以委托供电企业维护管理。用户专用的供电设施建成投产后，由用户维护管理或者委托供电企业维护管理。公用供电设施受损，由供电企业承担维修责任。根据《城市供水条例》第二十二条规定，城市自来水供水企业和自建设施对外供水的企业应当保持不间断供水。由于工程施工、设备维修等原因确需停止供水的，应当经城市供水行政主管部门批准并提前24小时通知用水单位和个人；因发生灾害或者紧急事故，不能提前通知的，应当在抢修的同时通知用水单位和个人，尽快恢复正常供水，并报告城市供水行政主管部门。公用供水设施受损，由自来水供水企业或自建设施对外供水企业承担维修责任。根据《电信条例》第三十二条规定：电信用户申告电信服务障碍的，电信业务经营者应当自接到申告之日起，城镇48小时、农村72小时内修复或者调通；不能按期修复或者调通的，应当及时通知电信用户，并免收障碍期间的月租费用。但是，属于电信终端设备的原因造成电信服务障碍的除外。公用通讯设施受损的，由电信业务经营者承担维修责任。

109.因洪涝灾害导致租赁商户损失，能否向管理公司.开发企业主张赔偿？

答：开发企业与租赁商户存在租赁合同关系，商场物业公司及经营管理公司与商户之间分别存在物业服务关系、委托管理关系。各方之间的权利义务以合同约定为准，并遵循公平、诚信原则。因洪涝灾害造成商户损失，开发企业、物业管理企业、商场管理方可以援引不可抗力主张免责，同时，因遭遇灾害导致停业期间的租金、管理费，商户有权主张适当减免；当然，不可抗力并不必然导致各方完全免责，仍需根据实际情况和过错大小承担各自相应的责任。物业管理及商场经营管理方有义务协助商户尽量减少损失，因物业及管理方责任导致损失扩大的，商户有权主张赔偿。除此外，商场管理方还可通过自行或要求商户投保财产险等方式，规避自然灾害风险。除依照租赁合同关系主张各方权利义务之外，不排除租赁商户依据物权和侵权法律关系向开发企业物业，服务企业和管理公司主张责任，这种情况下划分各方责任的重点依然是过错大小即尽责情况。

110.承租商场地下车库、人防工程等改建的仓库，因洪涝灾害浸水导致的货物损失，租户能否向管理公司.开发企业主张赔偿？

答：因洪涝灾害浸水导致的货物损失，租户能否向管理公司或开发企业主张赔偿，属于侵权法律关系与合同法律关系的竞合，鉴于大多数受害人会选择以侵权法律关系索赔（如选择以合同法律关系主张索赔，根据合同具体条款约定并结合民法典等法律规定即可，不在本问题当中展开讨论），下面根据一般侵权法律关系的构成简要分析。租户能否向管理公司、开发企业主张赔偿的关键是，在本次整个特大暴雨自然灾害过程中是否有过错，主要包括暴雨之前的通知、预防，之中的防护、救援，之后的积极挽回损失等等，如果其已经积极采取了上述措施充分尽责仍然无法避免本次暴雨导致的货物浸水等损失，其不应当承担责任。反之，如果其未采取上述措施，或者虽然采取了一定的措施，但未完全尽职尽责，那么其就应当根据其过错大小承担一定的责任，并结合不可抗力因素综合考量。另外，承租人改造仓库当中存储的物品必须合法合规，如涉及存放违法、违规、违禁物品导致损害的企业在本次整个特大暴雨自然灾害过程中存在过错，需考量其过错与承租人仓库存储货品浸水损失之间的因果关系。法律依据：《民法典》第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。第一千一百六十五条行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。第一千一百八十六条规定受害人和行为人对损害的发生都没有过错的，依照法律的规定由双方分担损失。第一千二百五十二条规定建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷造成他人损害的，由建设单位与施工单位承担连带责任，但是建设单位与施工单位能够证明不存在质量缺陷的除外。建设单位、施工单位赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。因所有人、管理人、使用人或者第三人的原因，建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷造成他人损害的，由所有人、管理人、使用人或者第三人承担侵权责任。《商品房屋租赁管理办法》第六条有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的；（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第四条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。《中央国家机关人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》第十三条使用地下空间，应当符合国家、地下空间所在地人民政府有关房屋建筑安全管理、治安管理的规定。出租地下空间的，应当按照地下空间所在地人民政府房屋租赁管理的相关规定办理登记。不得将规划为非居住用途的地下空间出租居住。《河南省实施<中华人民共和国人民防空法>办法》第十七条单位或个人平时使用公用人民防空工程，应当向所在地的县级以上人民防空主管部门申请办理审批手续。平时使用公用人民防空工程的单位或个人，应当按照国家、主管大军区和本省有关规定缴纳人民防空工程使用费。《郑州市城乡地下空间开发利用管理暂行规定》第二十五条地下空间使用权人应当对地下空间建筑物和设施(含人防工程和人防设施)进行日常管理和维护,建立健全使用安全责任制度,采取措施防范发生火灾、水灾及危害人身健康的各种隐患。第二十六条地下空间使用权人不得随意拆改、变动地下空间主体、承重结构,不得擅自改变地下建(构)筑物规定用途,不得损坏人防设施及人防功能,以及不得有法律、法规规定的其他禁止行为,违反规定的由相应执法主管部门及时查处。地下空间实施物业管理的,使用人与受委托的物业服务企业应当就前款所述责任的承担在合同中予以明确,物业服务企业应承担前款规定的义务。《郑州市地下空间开发利用管理暂行规定》第二十八条地下空间使用权人不得随意拆改、变动地下空间主体、承重结构,不得擅自改变地下建(构)筑物规定用途,不得损坏人防设施及人防功能,以及不得有法律、法规规定的其他禁止行为,违反规定的由相应执法主管部门及时查处。

111.因洪灾导致租赁商铺无法正常经营，租户能否向出租人主张减免租金？

答：本次洪涝灾害客观上导致了部分租赁商铺无法正常经营，进而导致租户在受影响期间没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同约定支付租金对租户明显不公平。租户能否因洪涝灾害向出租人主张减免租金，首先应当依据双方签订的租赁合同约定情况进行判断。若租赁合同未约定前述情形或约定不明的，承租人可依据不可抗力或公平原则，可请求出租人减免租金、延长租期或者延期支付租金。法律依据：《民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百三十三条合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。第五百九十条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。

112.租户能否以洪涝灾害导致商铺、货物受损主张租赁、物管、运营等相关合同终止、解除合同？

答：合同解除权分为法定解除权和约定解除权，具体规定见《民法典》第五百六十二条、五百六十三条。关于租户能否以洪涝灾害导致商铺、货物受损主张租赁、物管、运营等相关合同终止、解除合同，首先要看相关合同是否约定合同解除权，且该解除权条件是否成就，如果商铺、货物受损的情况致使约定的合同解除条件已经成就的，租户可以行使约定解除权解除相关合同。如果相关合同没有约定的，则需判断法定解除权的条件是否已经成就。《民法典》第五百六十三条虽然规定了行使法定解除权的五种情形，但以洪涝灾害导致商铺、货物受损主张租赁、物管、运营等相关合同终止、解除合同在通常情况下是指“因不可抗力致使不能实现合同目的”。在《民法典》第五百六十三条第一款第一项中，因不可抗力致使不能实现合同目的，需满足以下两个条件：（1）洪涝灾害导致商铺、货物受损属于法律规定的不可抗力。（2）因不可抗力导致不能实现合同目的。在判断合同目的是否不能实现时，应综合考虑合同期限及剩余期限，是否因洪涝灾害导致承租人丧失租赁能力，与特殊用途相关的标的物是否灭失等因素。法律依据：《民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

113.洪涝灾害期间商业公司的安全保障义务的范围？

答：根据《民法典》第一千一百九十八条规定，安全保障义务要求责任主体为宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者。商业公司在运营宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所时，其经营者、管理者当然负有安全保障义务。安全保障义务的主要内容包括两个方面：一是客观方面对“物”的保管、维护及配备，义务人对其所能控制的场所的建筑物、运输工具、配套设施、设备等安全性负有保障义务；二是主观方面对“人”的警告、指示说明、通知和保护，应配备适当的人员为参与社会活动的他人提供预防外界及第三人侵害的保障。由于安全保障义务的不特定性及涉及对象的不明确性，实践中不建议盲目扩大安全保障义务的范围，其内容还需根据具体案例具体分析。法律依据：《民法典》第一千一百九十八条宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；经营者、管理者或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。经营者、管理者或者组织者承担补充责任后，可以向第三人追偿。

114.商场提供紧急避险中，避险人的人财物如有损失的，由谁承担？避险提供人的损失由谁承担？

答：根据《民法典》第一百八十四条规定因自愿实施紧急救助行为造成受助人损害的，救助人不承担民事责任。本次暴雨灾害，属于自然原因引起的危险，商场作为非专业救援机构或组织，在危险发生时自愿为被救助人（避险人）提供避险场所的帮助，因此造成避险人财物损失的，依法不应承担赔偿责任。《民法典》第一百八十二条和第一百八十三条规定，本次暴雨灾害中，紧急避险人因其避险行为给商场造成了损失，不承担民事赔偿责任，但可以给予商场补偿；但是，若因避险措施不当导致商场产生不应该发生的损失，紧急避险人应当给予适当的补偿。法律依据：《民法典》第一百八十二条因紧急避险造成损害的，由引起险情发生的人承担民事责任。危险由自然原因引起的，紧急避险人不承担民事责任，可以给予适当补偿。紧急避险采取措施不当或者超过必要的限度，造成不应有的损害的，紧急避险人应当承担适当的民事责任。第一百八十三条因保护他人民事权益使自己受到损害的，由侵权人承担民事责任，受益人可以给予适当补偿。没有侵权人、侵权人逃逸或者无力承担民事责任，受害人请求补偿的，受益人应当给予适当补偿。

115.因洪涝灾害导致仓储物流园区被淹，导致保管物、存储物受损，损失由谁承担？

答：首先应根据双方合同约定处理，若双方合同未约定或约定不明，则应当根据《民法典》合同编有关规定进行处理。其次，如双方合同未约定或约定不明，需分不同情况进行处理。如洪涝灾害导致仓储物流园区被淹导致保管物、存储物受损属于不可抗力，且保管人无过错的，根据《民法典》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。如洪涝灾害导致仓储物流园区被淹导致保管物、存储物受损属于不可抗力，但保管人有过错的，应当根据其过错大小承担一定的责任。如洪涝灾害导致仓储物流园区被淹导致保管物、存储物受损不属于不可抗力的，根据《民法典》第九百一十七条储存期内，因保管不善造成仓储物毁损、灭失的，保管人应当承担赔偿责任。因仓储物本身的自然性质、包装不符合约定或者超过有效储存期造成仓储物变质、损坏的，保管人不承担赔偿责任。同时，在本次自然灾害发生且不可抗力事件消除（如构成）后，仓储物流园若未及时通知货物存储人、未采取积极的排涝救助措施使损失进一步扩大的，则仓储物流园应就损失扩大部分承担赔偿责任。法律依据：《民法典》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。第一百八十二条因紧急避险造成损害的，由引起险情发生的人承担民事责任。危险由自然原因引起的，紧急避险人不承担民事责任，可以给予适当补偿。紧急避险采取措施不当或者超过必要的限度，造成不应有的损害的，紧急避险人应当承担适当的民事责任。第一百八十三条因保护他人民事权益使自己受到损害的，由侵权人承担民事责任，受益人可以给予适当补偿。没有侵权人、侵权人逃逸或者无力承担民事责任，受害人请求补偿的，受益人应当给予适当补偿。第一百八十四条因自愿实施紧急救助行为造成受助人损害的，救助人不承担民事责任。第九百一十七条储存期内，因保管不善造成仓储物毁损、灭失的，保管人应当承担赔偿责任。因仓储物本身的自然性质、包装不符合约定或者超过有效储存期造成仓储物变质、损坏的，保管人不承担赔偿责任。

116.因洪涝灾害导致生产园区企业机械设备、生产物资毁损，损失由谁承担？

答：生产企业就机械设备、生产物资投保了相关财产险的，主要指机器损坏险、财产一切险等险种，且在保险合同中约定了在保险期间内，因洪涝灾害原因引起或构成突然的、不可预料的意外事故造成的物质损坏或灭失，保险公司按照约定负责赔偿。如未投保的或存在保险赔偿无法覆盖的部分，原则上则由生产企业自行承担。如园区管理单位在洪涝灾害期间如未尽到管理责任导致园区内企业机械设备、生产物资等受损或加重损失的，应当根据其过错程度承担对应责任。除此之外，如当地政府财政出资为辖区居民、企业投保自然灾害公众责任险，且辖区内企业因自然灾害造成的损失属于赔偿范围的，生产企业可向当地政府相关部门申报财产损失。另外根据《国家税务总局关于印发〈企业资产损失税前扣除管理办法〉的通知》（国税发[2009]88号）第二十四条规定，企业因受自然灾害，厂房机器设备等损坏造成的损失，可以在经主管税务机关审批后，在企业所得税前扣除，亦可减轻生产企业损失。法律依据：《保险法》第二条本法所称保险，是指投保人根据合同约定，向保险人支付保险费，保险人对于合同约定的可能发生的事故因其发生所造成的财产损失承担赔偿保险金责任，或者当被保险人死亡、伤残、疾病或者达到合同约定的年龄、期限等条件时承担给付保险金责任的商业保险行为。第十条保险合同是投保人与保险人约定保险权利义务关系的协议。投保人是指与保险人订立保险合同，并按照合同约定负有支付保险费义务的人。保险人是指与投保人订立保险合同，并按照合同约定承担赔偿或者给付保险金责任的保险公司。第十四条保险合同成立后，投保人按照约定交付保险费，保险人按照约定的时间开始承担保险责任。

117.加工承揽合同，因洪涝灾害导致委托加工物损坏，承揽方是否承担违约责任？

答：在承担违约责任的语言环境下，主要需要针对定作方和承揽方的加工承揽合同法律关系内探讨违约责任问题。在加工承揽合同中，如委托加工物由定作方提供且尚未转移该物所有权的，则定作方仍享有委托加工物的所有权。因洪涝灾害导致委托加工物损坏承揽方是否承担违约责任需要看双方是否就承揽方的违约责任作出约定，承揽方是否发生了违约情形触发违约责任条款，还要看洪涝灾害能否作为承揽方违约的抗辩理由。即使发生了洪涝灾害等不可抗力的客观因素，但是委托加工物损坏是因洪涝灾害发生前承揽方就存在保管不善、没有及时采取预防和整改措施、没有尽到注意义务的情形，那么洪涝灾害不能作为承揽方抗辩理由。如在洪涝灾害发生前承揽方就已出现工期延误等违约情形导致委托加工物不能按时交付的，承揽方亦需要就委托加工物毁损、工期逾期承担违约责任。而实际上本问题涉及加工承揽合同中违约责任与侵权责任的竞合。在侵权责任的语言环境下，就因洪涝灾害导致委托加工物损害的赔偿责任而言，则可结合具体造成损害的各方面因素来看承揽方责任。除前述已提及的承揽方在洪涝灾害发生前就有保管不善等明显过错外，如承揽方还存在洪涝灾害发生后未及时抽水、排水、转移以减轻损害扩大的过错情形，承揽方的行为与委托加工物损害存在因果关系的，定作方亦可向承揽方索赔。法律依据：《民法典》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百九十条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。第七百八十四条承揽人应当妥善保管定作人提供的材料以及完成的工作成果，因保管不善造成毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。

118.园区内有毒、有害物质因洪涝灾害泄漏造成他人损害，责任如何承担？

答：因洪涝灾害致使生产企业有毒、有害物质泄露造成他人损害的，属于对受侵害人的侵权责任，需要结合具体造成损害的各方面因素来看侵权责任的承担。根据《固体废物污染环境防治法》《大气污染防治法》等相关法律规定，工业企业在生产时，应当采取必要的措施防止工业固体废物、粉尘和气态污染物的排放。如因工业企业存在未尽到必要且有效的措施防止有害物质泄露，在有害物质泄露后未采取关停与堵漏机械设备、及时通知、撤离与疏散人员等措施阻止危害与损害的扩大的，则需要承担相应的过错责任，向受侵害人进行赔偿。当然如存在特大暴雨等不可抗力因素，最终的责任承担需要结合各方面因素综合考量。法律依据：《民法典》第一千一百六十五条行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。《固体废物污染环境防治法》第三十一条产生工业固体废物的单位应当建立、健全固体废物产生、收集、贮存、运输、利用、处置全过程的污染环境防治责任制度，建立固体废物管理台账，如实记录产生固体废物的种类、数量、去向等信息，并采取防治工业固体废物污染环境的措施。《大气污染防治法》第七条企业事业单位和其他生产经营者应当采取有效措施，防止、减少大气污染，对所造成的损害依法承担责任。第四十八条工业生产企业应当采取密闭、围挡、遮盖、清扫、洒水等措施，减少内部物料的堆存、传输、装卸等环节产生的粉尘和气态污染物的排放。

119.租赁房屋被淹，室内财产损失由谁承担？

答：因本次暴雨为自然灾害，属于不可抗力，因此租赁房屋被淹后，隶属于租户、房东及托管企业的室内财产损失原则上由其各自承担，但也不排除一方或两方向有过错第三方主张侵权责任的可能性。首先，对于租赁房屋自身的毁损，如无托管企业的不当管理或租户的不当使用，原则上由房东进行修缮，如因托管企业的不当管理、租户的不当使用导致或加重了毁损的程度，两方应根据各自过错程度向房东承担侵权赔偿责任。其次，对于租户室内财产的损失，原则上也由租户自己承担，但如有证据证明房屋本身存在设计缺陷或者托管企业的不当改造导致或加重了租户的损失，两方也可根据过错程度向租户承担侵权赔偿责任。最后，对于托管企业的室内财产损失，如果有证据证明房屋本身存在设计缺陷或者租户的不当处置导致或加重了托管企业财产损失，则托管企业可以向房东或租户主张相应的侵权赔偿责任。法律依据：《民法典》第七百一十二条出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。第一千一百六十五条行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

120.因洪灾导致租赁房屋无法正常使用，租户能否向出租人主张减免租金？

答：因洪涝灾害导致租赁房屋无法正常使用的，如系因不可归责于承租人的事由造成的，此时承租人可请求出租人部分或者全部免除其支付租金的义务，如承租人存在过错的，应根据过错大小承担相应责任。承租人应当及时通知出租人，减轻可能给出租人造成的损失，并在合理期限内提供证据证明。另外，如在洪涝灾害发生前，承租人就延迟支付或拒不支付租金的，由于承租人的违约责任发生在先，洪涝灾害发生在后，此时也将不免除承租人在先的违约责任。法律依据：《民法典》第五百九十条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。第七百二十九条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

121.因洪灾导致租赁房屋无法正常使用，租户能否向出租人主张解除合同？

答：洪涝灾害虽然属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，但并不必然导致租赁合同解除，需根据房屋受损情况确定，如确实受损严重导致租赁合同目的无法实现的，承租人可以根据《民法典》第五百六十三条规定，要求解除租赁合同。司法实践中，人民法院会综合考虑洪涝灾害对合同履行期限、合同内容、合同标的等相关问题的影响程度，分情况处理合同解除事宜。其中，短期租赁合同或剩余租期较短以及租赁房屋因洪涝灾害导致房屋部分或者全部毁损、灭失，此时承租人的合同目的已经无法实现，解除合同的要求通常能够实现。剩余租期较长以及租赁房屋本身受损不严重或清理后可尽快恢复使用，并不影响租赁合同本身目的的实现的，此时承租人主张解除租赁合同的，通常不能够实现，但此时承租人仍可通过申请减免租金的方式降低其损失。法律依据：《民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……。第七百二十九条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

122.开发企业能否以洪涝灾害为由主张延期交付？

答：延期交付是指晚于合同约定时间履行交付义务且不承担延期履行的法律责任，即在洪涝灾害发生后，开发企业能否援引合同免责约定或法定免责事由进行免责。第一，是否有免责依据。（1）从合同免责约定来看：房屋交付的期限是《商品房买卖合同》的必备条款，各地区适用的《商品房买卖合同》文本各有差别，以郑州市适用的示范文本为例，《商品房买卖合同》第八条约定，遇恶劣气候等不可抗力时，出卖人应在一定期限内告知买受人，双方可据实顺延交付日期。即，一般情况下，合同中对于自然灾害导致的合同履行障碍有免责约定，开发企业有主张延期交付的约定依据。（2）《民法典》第一百八十条规定：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。对于不可抗力的情形，我国法律没有做出具体列举式的规定，理论上不可抗力主要包括以下三种情形:（1）自然灾害、如台风、洪水、冰雹；（2）政府行为，如征收、征用；（3）社会异常事件，如罢工、骚乱。第二，免责事由的适用。（1）合同免责约定的适用。首先，应确认约定交房时间与洪灾发生时间的顺序，如约定交房时间在洪灾发生前，一般无法主张延期交付；如约定交房时间在洪灾持续期间或洪灾发生后，根据受洪灾影响判断能否延期交付；其次，应确认项目自身建设、安装、验收是否受洪灾影响导致进度延后，以及项目周边交通设施、社会大环境等是否受洪灾影响导致实际交付无法按期执行；再次，应及时查看受灾项目签订的《商品房买卖合同》中对遭遇洪水等自然灾害情形时的具体免责约定，按照合同约定履行通知买受人、与买受人进行协商等义务。（2）不可抗力免责事由的适用。只有因洪涝灾害的影响致使开发企业履行交付义务受影响的才可以适用，如因洪涝灾害项目施工现场受涝、设备受损、不适合机器和人工作业、无法办理验收手续等，因洪涝灾害项目周边道路交通关闭导致机器、材料运输受阻影响施工进度的，因洪涝灾害导致临近交房的项目发生损害需进行排查、修复等。鉴于本次特大暴雨已构成自然灾害，属于不可抗力，整体上讲开发企业可以以洪涝灾害为由主张延期交付，具体项目需根据项目情况结合上述标准确定。法律依据：《民法典》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。第五百九十条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。

123.因洪涝灾害导致延期交付，是否需要通知？

答：开发企业一般有及时通知的约定义务。以郑州市适用的《商品房买卖合同》文本为例，第八条约定，遇恶劣气候等不可抗力时，出卖人应在一定期限内告知买受人，双方可据实顺延交付日期。即，合同中一般有履行通知义务的明确约定，不排除个别开发企业通过补充协议的方式另有其他约定。鉴于对洪灾的免责具体期限开发企业与业主可能会有不同理解，开发企业应尽量及时向业主进行通知，业主应及时关注所购买项目延期交付期限的通报。根据《民法典》第五百零九条、五百九十条规定，拟适用不可抗力规定的开发企业有法定通知义务，应及时向业主发出通知。法律依据：《民法典》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百九十条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。

124.买受人能否以洪涝灾害导致无力购买主张解除合同？

答：如买受人因洪灾经济情况受到严重影响时，合同解除一般分为根据合同约定事由解除、根据法律规定解除和协议解除。如果合同明确约定发生洪涝等自然灾害时买受人因遭受重大损失、人员伤亡或经济来源受到重大影响时有权解除合同的，则买受人可根据合同约定的具体情形行使合同解除权。在合同没有约定发生洪涝等自然灾害时，买受人有权解除合同的，若符合法律规定的可以单方解除合同的条件时，买受人也可以解除合同。根据《民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。”本次洪涝已经达到自然灾害的程度，属于当事人订立合同时不能预见，灾害发生后不能避免且不能克服的客观情况，不同于正常的经营风险，属于不可抗力。因此，如买受人因洪涝灾害导致经济来源遭受重大影响、从而无法继续履行合同主要义务的，买受人可以解除合同。但此处仍应明确的是，对于买受人“无法继续履行合同主要义务”的判断应当综合标的性质、标的大小、买受人的履行能力、灾情影响程度等因素综合判断。除上述解除合同的依据之外，买受人亦可与合同相对方协商一致解除合同。法律依据：《民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

125.因洪涝灾害导致房屋损毁灭失，按揭贷款是否需继续偿还？

答：按揭贷款需要继续偿还。房屋买卖中，买受人一般通过银行贷款方式支付购房款，并根据贷款合同约定方式按期偿还。按揭贷款购买商品房，主要涉及到房屋买卖和抵押贷款两个法律关系。按揭贷款购房中的法律关系由买受人与开发商之间的房屋买卖、买受人与银行之间的个人住房按揭贷款两种法律关系构成。因洪涝灾害导致的房屋毁损灭失风险，由买受人与开发商根据《民法典》第六百零四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的相关规定承担。房屋本身的损毁灭失风险属于买受人与开发商之间的房屋买卖法律关系范畴，与银行并无直接的法律关系。因此，即使洪涝灾害导致房屋损毁灭失，买受人也仍应按照贷款合同约定继续偿还按揭贷款。当然按揭贷款的房屋通常购买有财产保险，买受人和银行可以通过保险理赔途径解决。法律依据：《民法典》第六百零四条标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

126.买受人能否以洪涝灾害导致无法按期支付购房款，要求减免违约责任？

答：买受人因洪涝灾害导致无法按期支付购房款，能否减免违约责任，首先，取决于双方在商品房买卖合同及补充协议中是否对此有约定，如有约定则可按相关约定处理，在此不做赘述。如商品房买卖合同及补充协议对此并无相关约定，则取决于是否属于法律规定的法定免责条件，根据《民法典》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。虽然有法律依据，但是否每个不能按时足额支付购房款的买受人都能适用《民法典》第一百八十条规定，需要在个案中进行分析，不可进行“一刀切”的处理，不可抗力的后果也并非当然全部免除违约责任。其中如下问题须注意：①免除的责任范围。即使适用不可抗力条款，减免的是因迟延履行付款责任而产生的违约责任（如违约金），而并非付款义务本身。②如在本次洪涝灾害发生之前，买受人就已经出现逾期付款的情形的，则不能适用《民法典》第一百八十条，不能减免买受人的在先违约责任（见《民法典》第五百九十条第二款）。③买受人因不可抗力不能支付购房款的，应当及时通知出卖人，以减轻可能给对方造成的损失。④按照《民法典》第五百九十条第一款，并参考《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条规定，当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。买受人主张减免违约责任的，应在合理期限内就不可抗力导致全部或部分民事义务不能履行的情况提供证明，如因灾失业、财产受到损失、商铺不能正常营业等导致经济困难不能按时、足额支付购房款，即买受人的受灾情况客观存在，且买受人的受灾情况与买受人不能正常履约之间存在因果关系。否则，虽然房屋所在地在受灾地区，但买受人实际未在受灾地区，工作、生产生活均未受影响，或虽身处受灾地区但实际工作生产生活均未受影响或受影响轻微，也要求适用《民法典》第一百八十条减免买受人违约责任的，对出卖人不公平。⑥减免程度、期限问题。现实中，许多商品房买卖合同中对于不能按时足额支付购房款的违约责任是以自然日计算违约金，对于适用《民法典》第一百八十条减轻或免除违约责的，关于减少的额度，减轻、免除的期间，法律并没有明确规定，故，无论是买卖双方协商还是司法机关裁判，建议在遵循公平原则的前提下，依据买受人实际情况等客观因素，确定减轻的额度及减免期间。综上，建议因灾遭受损失以致不能按时足额支付购房款的买受人及时与出卖人联系，并提供相关证据，争取与出卖人协商解决或及时通过司法途径确定违约责任是否减免、如何减免的相关事宜。法律依据：《民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第一百八十条第一款因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。第五百九十条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。

127.买受人能否以洪涝灾害导致在建工程被淹、地势低洼、分期开发已建成区被淹、交付前被淹等可能存在安全隐患为由主张退房？

答：该问题的本质是买受人作为合同主体，能否以洪涝灾害导致在建工程被淹、地势低洼、分期开发已建成区被淹、交付前被淹等可能存在安全隐患为由，行使合同解除权。合同解除权分为合同约定的解除权和法定解除权。如买卖双方在商品房买卖合同及补充协议中对该种情形的处理有约定，可按相关约定处理，在此不做赘述。如商品房买卖合同及补充协议对此并无相关约定，则取决于买受人是否享有法律规定的解除权，根据《民法典》第五百六十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十条可以看出，买受人能否解除合同，关键在于是否存在不可抗力导致商品房买卖合同的目的不能实现的情形，以及灾害是否导致房屋质量不合格、导致的房屋质量问题是否严重影响正常居住使用。如不存在前述问题，仅仅因地势低洼、房屋被淹、房屋存在安全隐患而并非现实的质量问题为由主张解除合同，在司法实践中，得到支持的可能性不大。而且，问题中的几种情形：“在建工程被淹、地势低洼、分期开放已建成区被淹、交付前被淹”，涉及的均是未交付的房屋，待商品房交付前，相关部门应组织房屋竣工验收，验收合格后，方可交付使用，未验收或不合格的，不得交给买受人使用。法律依据：《民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《建筑法》第六十一条规定建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

128.即将交付或正在交付的房屋浸水，买受人能否以此为由拒绝收房？

答：根据民法典基本原则，当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯全面履行自己的义务，另外法律规定房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担。房屋在交付前出现房屋浸水问题，产生的原因不论是极端天气形成雨水漫灌等导致的自然灾害，还是因门窗不严、管道破裂等房屋本身存在质量问题，均造成了在房屋交付前存在房屋无法正常使用的情形。在个别房屋浸水的情况下，即使小区或整个楼栋的房屋已经依据相关法律规定取得竣工验收备案符合法定交付条件，但在房屋损毁风险尚未转移且浸水影响房屋正常使用的情况下，存在房屋浸水情况的买受人仍有权要求出卖人对房屋进行修复，在未能修复完成之前买受人有权拒收因浸水导致买受人无法正常使用的房屋。无论是雨水漫灌等自然灾害，亦或是因门窗不严、管道破裂质量问题造成的房屋浸水，均不属于房屋的主体结构质量不合格或是严重影响正常居住使用的房屋质量问题，房屋浸水问题可以通过对房屋内积水进行抽排、对门窗、管道等质量问题进行维修等方式予以解决，在满足法定及合同约定交付条件前，买受人有权拒收房屋，但此种情况下的买受人拒绝收房仅是需要出卖人对房屋进行修复而进行的暂时性的延迟收房，并非是解除商品房买卖合同的拒绝拒收房屋，也即买受人在出现此类房屋浸水的情况时，可以要求出卖人对房屋进行修复直至达到合同约定和法定交付条件后再对房屋接受，但在此情况下，买受人并无法定解除权。在出卖人通过对房屋积水进行抽排、对门窗、管道等质量问题进行维修后，除非因房屋浸水导致房屋主体或房屋质量问题严重影响正常居住使用外，买受人应当按照合同约定继续接收房屋。在买受人拒绝收房期间，因房屋浸水产生的修复费用承担及逾期交房问题，可参照其他问题进行解决。法律依据：《民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第八条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《商品房销售管理办法》第三条商品房销售包括商品房现售和商品预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。第四十条房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。《城市房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《建筑法》第六十一条规定建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

129.买受人未按约定接收房屋的，房屋浸水损失如何承担？

答：在当事人没有特殊约定的情况下，如果买受人在接到出卖人书面交房的通知，无正当理由拒绝接收的，房屋浸水造成的损失应当由买受人承担。法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

130.交付后因洪涝灾害导致房屋被认定为危房，买受人能否主张退房？

答：如房屋无质量问题，仅因洪涝灾害房屋浸泡被认定为危房，买受人不能主张退房。因本次洪涝灾害构成不可抗力，若非由于施工单位原因导致，损失应当由所有权人或其他权利人承担，其中如交叉涉及设计、施工质量原因的，建设单位、施工单位、设计单位应当在责任范围内承担责任和费用。法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

131.因洪涝灾害导致房屋墙体出现裂缝，买受人能否主张退房？

答：在房屋交付之前，因洪涝灾害导致房屋墙体出现裂缝情况严重影响房屋质量，在进行修复后房屋仍然不能正常居住的，买受人可以主张退房；在房屋交付之后，仅因洪涝灾害导致房屋墙体出现裂缝，如无其他房屋严重质量问题，买受人不能主张退房。

132.交付前精装修房屋浸水，买受人能否以房屋质量、装修质量为由拒绝收房？

答：交付前精装修房屋浸水，要区分房屋浸水致使房屋受损程度。如果浸水致使严重影响房屋质量，买受人不能正常居住使用，导致合同目的不能实现的，可以拒绝收房；如进行修复之后可以正常使用的，则买受人无权拒绝收房。法律依据：《民法典》第六百一十条因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。

133.交付前精装修房屋浸泡，业主能否有权要求装饰装修全部换新？

答：根据我国法律规定，房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担。一般情况下，如果在交付前，精装修房屋浸泡，导致无法修复的，业主可以要求装饰装修换新，如进行修复之后可以正常使用的，则买受人无权要求装饰装修换新。法律依据：《民法典》第二百三十七条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以依法请求修理、重作、更换或者恢复原状。

134.因洪涝灾害车库浸水在挪车过程发生人员伤亡，物业公司是否承担责任？

答：物业公司负有安全防范义务和救助义务。因本次洪涝造成车库浸水，物业公司应及时协助业主进行挪车，避免财产损失。如果车库浸水过于严重，可能造成人身伤亡，物业应采取措施。如物业公司怠于履行上述义务，造成人员伤亡的，应当根据过错程度承担责任。同时业主作为完全民事行为能力人，也应当对自己的行为负责，贸然进入车库挪车造成伤亡的，视情况也应当承担一定的责任。因本次洪灾为自然灾害属不可抗力，最终责任划分时，也应当充分考虑到不可抗力的免责。法律依据：《民法典》第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。《物业管理条例》第四十六条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

135.因洪涝灾害导致商业停车场进水，车辆被淹，商业停车场管理者是否承担责任？

答：商业停车场管理者是否尽到义务系其是否担责的关键，只有在其尽到自身维护、通知等防止或减轻损害的义务的前提下，才可以免除或部分免除自身的责任。如果在洪涝灾害发生后，商业停车场管理车者消极不作为，导致车辆财产遭受损失时，将会承担一定责任。

136.物业公司是否有义务对业主进行灾害预报提醒？

答：物业公司负有安全防范义务，灾害预报提醒可以认为是安全防范措施的一种。物业公司在有条件进行灾害预报提醒的情况下，应当通过有效方式提醒业主注意，进行防范。当然灾害预警主要属于政府工作，物业公司并无相关灾害预警的法定义务，但物业公司收到相关部门通知后，负有适当的通知、提醒义务。法律依据：《物业管理条例》第四十六条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

137.物业公司接到洪涝灾害预警后是否应立刻做好防洪沙袋以及抢险人员的准备？

答：如物业公司已经接到洪涝灾害预警的，应该做好适当的准备工作。汛情预警由低到高划分为一般、较重、严重、特别严重四个预警级别，并依次采用蓝、黄、橙、红色加以表示，应依据洪涝灾害预警的级别情况确定处置行动，当然物业公司并非专业的防汛抢险机构，但应当在其管理职责范围内积极履责。法律依据：《防汛物资储备定额编制规程》1.0.2各级防汛指挥机构防汛物资储备定额的编制，适用于本规程。受洪水威胁的企事业单位的自保工程，其防汛物资储备定额可参照本规程编制。1.0.3各级防汛指挥机构办事部门是本辖区内防汛物资储备的主管部门。1.0.4防汛物资储备定额的编制本着“分级负责，满足急需”的原则。各级防汛指挥机构应按防洪工程分级管理的有关规定，结合防洪工程的防御洪水方案，编制出能够满足本地区抗洪抢险基本需要的储备定额。1.0.5各级防汛指挥机构办事部门、重点防洪工程管理单位可采取自储、委托储备、社会号料等多种储备方式，使防汛物资储备总量达到定额要求。1.0.6需要编制储备定额的基本物资种类包括：抢险物料、救生器材、小型抢险机具等。本规程只对常用物资品种进行规定，未规定的物资品种以及小型工器具等，可根据实际需要进行储备。1.0.7防汛物资储备定额的编制，除应符合本规程外，尚应符合国家现行的有关规定。《郑州市防汛应急预案》第6.5.1条第2款防汛指挥机构和防洪工程管理单位，以及受洪水威胁的其他单位储备的常规抢险器材，物资和救生器材，应能满足抢险需要；第7.2条洪涝灾害过后，各级防汛抗旱指挥机构应及时清查、汇总防汛抢险料物消耗情况，按照分级筹措和常规防汛的要求及时补充到位。

138.物业公司接到洪涝灾害预警后应当采取哪些措施进行防洪防汛准备？

答：物业公司应采取应急措施并听从政府主管部门的指挥，做好事前预警通知，事中紧急应对，事后妥善处理，把灾害造成的损失和影响降低到最低程度。法律依据：《自然灾害救助条例》第三条自然灾害救助工作实行各级人民政府行政领导负责制。”第六条规定：“各级人民政府应当加强防灾减灾宣传教育，提高公民的防灾避险意识和自救互救能力。村民委员会、居民委员会、企业事业单位应当根据所在地人民政府的要求，结合各自的实际情况，开展防灾减灾应急知识的宣传普及活动。《民法典》第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。《物业管理条例》第四十六条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

139.因洪涝灾害造成小区地下车库汽车浸泡，物业公司是否承担责任？

答：如物业公司已采取合理措施，履行了安全管理职责的，物业公司无需承担责任。否则，应承担与其过错大小程度相应的赔偿责任。法律依据：《民法典》第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。《物业管理条例》第四十六条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

140.因洪涝灾害造成楼体受损，维修主体和维修费用来源？

答:如系楼体质量问题或设计缺陷原因所致，则由建设方或施工方维修并承担费用。若不存在质量问题或设计缺陷，则由业主代表或物业公司牵头进行修复，费用由受损楼体的全体业主承担。如受损楼体属于共用部位的，可以申请使用专项维修基金作为维修费用。法律依据：《民法典》第一千二百五十二条建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷造成他人损害的，由建设单位与施工位承担连带责任，但是建设单位与施工单位能够证明不存在质量缺陷的除外。建设单位、施工单位赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。《物业管理条例》第五十三条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

141.因洪涝灾害造成小区下水管道堵塞从而造成业主家中反水，物业公司是否承担赔偿责任？

答：此次洪涝灾害属于不可抗力。如物业公司已经按照物业服务合同约定履行了义务，定期检查清理排水排污系统，并采取了防洪应急措施，则无需承担赔偿责任。如物业公司没有尽到相应的义务，及防洪应急措施，则应结合不可抗力综合确定物业公司应承担相应赔偿责任。法律依据：《民法典》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

142.因洪涝灾害造成楼上业主私搭乱建建筑、物品坠落致损，物业公司是否承担责任？

答：物业公司负有安全防范义务，在楼上业主实施私搭乱建行为时，物业公司应及时制止并上报行政管理部门处理。如物业公司履行了上述安全防范义务，则不承担责任，若未履行制止及上报义务则需要承担相应责任。法律依据：《物业管理条例》四十五条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

143.小区围墙因洪涝灾害倾倒造成行人受伤或车辆受损，责任如何承担？

答：小区围墙倾倒造成损害的，由建设单位与施工单位承担连带责任。如因物业管理的问题导致造成倾倒损害的，由物业公司承担。如小区围墙倾倒不存在质量问题，物业公司尽到安全保障义务，确因暴雨原因浸水导致不可避免的，属于不可抗力的开发企业、物业公司不承担责任。总之需根据小区围墙倾倒形成的真正原因，综合各方面过错确定最终的责任承担。法律依据：《民法典》第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。《物业管理条例》第四十六条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

144.因洪涝灾害造成小区内部进水从而引起电梯损坏，业主受困电梯并受伤，物业公司是否应承担赔偿责任？

答：在电梯出现安全隐患时，物业公司负有安全防范义务和救助义务，应及时采取防范措施如提示业主危险、关闭电梯。在业主被困后，应及时采取有效措施进行救助。物业公司若违反上述义务或者未妥善履行上述义务造成伤亡的，物业应承担相应赔偿责任。同时，前述情形还需综合考虑不可抗力不可预见因素对最终损害结果的影响程度确定物业公司需承担的责任。法律依据：《物业管理条例》第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十六条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

145.洪涝灾害过程中，物业公司为小区排水打开窨井盖，业主行走时未注意踩空而摔伤，物业公司是否应当承担赔偿责任？

答：洪涝灾害过程中，物业公司为排水打开窨井盖应当及时设置警示标志提示业主。因物业打开窨井盖而未尽到安全提示义务，造成业主受伤的，应当承担相应的赔偿责任。法律依据：《民法典》第一千二百五十八条窨井等地下设施造成他人损害，管理人不能证明尽到管理职责的，应当承担侵权责任。《物业管理条例》第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十六条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

146.因洪涝灾害造成小区底商门前路面破损，维修费用是否由物业公司承担？

答：看小区门前路面是否在物业红线内，是否属于物业管理范围，如果属于则物业公司应按照规定使用公共维修基金对管理范围内路面进行维修；若不属于，物业公司没有义务承担该部分维修费用，但物业公司应在门口设置警示标志等提示危险。法律依据：《物业管理条例》第五十五条规定：“物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。”

147.因洪涝灾害造成小区外物业管理区域内路面塌陷导致人身伤亡、财产损失，物业公司是否应当承担赔偿责任？

答：物业公司对物业管理区域负有安全防范义务，物业公司应及时设置警示标志进行提示，并在条件允许时及时进行维修，如因物业怠于履行上述安全防范义务造成人身、财产损失的，物业应承担赔偿责任。因本次洪灾为自然灾害属不可抗力，最终责任划分时，也应当充分考虑到不可抗力的免责。法律依据：《民法典》第一千一百九十八条规定：“宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；经营者、管理者或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。经营者、管理者或者组织者承担补充责任后，可以向第三人追偿。”

148.因洪涝灾害将物业公司设置的警示标志冲走后出现人身伤亡、财产损失，物业公司是否应当承担赔偿责任？

答：物业公司应在其最大限度内做到安全提示及安全防范措施并将险情报告行政管理部门，否则应承担相应责任。险情发生时，物业公司根据当时现状是否已经尽到管理责任，如现当时现状无法采取更为有力的防护措施设置警示标注的，可以减轻或免除物业公司的赔偿责任。法律依据：《物业管理条例》第四十六条规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。开发堂模板网：http://www.KaiFaTang.Com ”